2023年10月28日上午，甘肃通源律师事务所举办第十四期【通源·开讲啦】讲学活动，本次讲学由甘肃通源律师事务所专职律师厚亚玲，以“不动产中介合同纠纷实务问题的探析”为专题进行讲座。会议由我所主任高建忠主持，律所全员参加学习。

厚亚玲律师，2020年9月至2022年2月在通源律师事务所实习，2022年3月正式执业至今。在职业开始办理民商事案件共百余件，主要擅长婚姻家事、继承类案件，交通事故、工伤类案件以及合同纠纷等案件。

近年来，随着二手房交易市场活跃，房产买卖涉及的中介服务合同纠纷呈上升趋势，一方面，委托人自身原因可能会导致买卖合同或房产中介服务合同无法履行，另一方面，房产中介公司可能由于未尽勤勉尽责义务，而遭受委托方起诉。厚亚玲律师本次讲学就“不动产中介合同纠纷实务问题”从以下三个方面展开分析：一、中介合同的概念、特征、效力；二、中介合同纠纷产生原因、主要的形式；三、中介合同纠纷在实务中常见的争议及该争议如何认定。

中介合同的概念、特征、效力

厚律师在第一部分的讲学中，围绕中介合同的概念、特征、效力，纠纷产生原因、主要的形式两个方面做了细致的讲解。中介合同的法律特征有：中介合同是一方当事人为他方报告订约机会或为订约媒介的合同、为诺成合同和不要式合同、为有偿合同、合同的主体具有特殊性。中介的主要义务有：（1）报告订约机会或媒介订约的义务，即提供信息是中介服务的主要义务；（2）忠实义务；（3）保密义务；（4）尽力义务。委托人的主要义务有：（1）支付报酬的义务；（2）在中介人未促成合同成立的情况下，承担中介活动必要费用的偿还义务。厚律师结合实践案例、法院裁判要点，将双方各自应尽义务进行了释明。

纠纷产生原因、主要的形式

在第二部分内容中，厚律师将涉房中介合同纠纷产生的原因、主要的形式进行了说明。房屋中介纠纷的产生有很多不同的原因，如因中介机构疏于尽职调查，造成购房者钱款损失的纠纷；因支付意向金引起的房屋中介纠纷；因跳中介引起的房屋中介纠纷；因合同无效、终止引起的房屋中介纠纷；因未充分了解房屋情况引起的房屋中介纠纷、因中介机构虚假宣传或不当承诺等产生的纠纷。

实务中常见争议如何认定的问题

在第三部分内容中，厚律师将实务中常见争议，即中介成功的标准问题、跳单行为的认定问题、中介合同中格式条款的效力认定问题进行了介绍。厚律师结合最高人民法院审判委员会讨论通过2011年12月20日发布的关于中介合同纠纷的指导案例及《民法典》第965条“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”的规定，就“跳单”问题做了重点讲解。在司法实践中，“跳单”行为的样态主要有:（1）委托人与第三人私下缔约，该缔约机会系居中介人促成；（2）委托人与第三人私下缔约，该缔约机会不是由中介人促成；（3）委托人另行与他人签订中介合同，又经他人促成了缔约；（4）委托人另行与他人签订中介合同，但未促成缔约。在（1）情形中，中介人享有报酬请求权，在（2）（3）（4）情形中中介人享有必要费用请求权，如必要费用不能填补实际损失，则可按照实际损失主张违约金支付请求权。

最后，厚律师献给所有律师的一句话：“作为律师，您必须充分理解要求，运用智慧，为客户提供全面，正确的建议。作为一个优秀的律师，您应具有这样一种能力，将各种纷乱如麻的细节都整理得井然有序。让我们永远记住职业道德四个字——诚实，真诚，公正和尊重。”

讲学结束后，本所主任高建忠对本次讲学进行了点评，他强调了“以案释法”的重要性，运用案例讲学有助于锻炼律师从事法律实务的技能，提升律师的独立分析、推理能力！